Als Wohnungsmieter sollte man sich über den Umfang der vorhandenen Gewerbebetriebe in seinem Wohnobjekt informieren, denn im Rahmen von gewerblichen Vermietungen angefallene "gemeinsame" Betriebskosten können nicht ohne weiteres und ohne Differenzierung anteilig auf die Wohnungsmieter verteilt werden.

Besonderheiten können sich insbesondere bei „intensiver“ Gewerbenutzung ergeben.

So können z.B. Großküchen oder auch Friseursalons einen deutlich höheren Wasserverbrauch haben oder besonders feuergefährdet sein, was ggf. Berücksichtigung im möglichen Kostenpunkt Feuerversicherung finden muss. Auch die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer kann sich erhöhen, denn diese richtet sich nach dem Mietertrag, ggf. entstehen durch die Gewerbenutzung höhere Abfallbeseitigungskosten, etc.

Entscheidend kommt es aber insgesamt darauf an, dass es sich jeweils um erhebliche Mehrbelastungen handeln muss (vgl. BGH WuM 2006, 200). Sofern die Abweichungen nur gering sind, kann der Mieter einen Ausgleich grundsätzlich nicht verlangen, was wohl z.B. bei reinen Büroflächen der Fall sein könnte, ansonsten aber wohl vom Einzelfall abhängen dürfte. Der Vermieter muss die nur „unerhebliche“ Gewerbenutzung dann auch nicht gesondert bzw. getrennt in der Abrechnung ausweisen.

Im Zweifel muss der Mieter beweisen, dass eine erhebliche Mehrbelastung eingetreten ist (vgl. BGH WuM 2006, 684). Bei Unsicherheiten sollte man sich daher die Originalbelege der z.T. schon genannten Kostenpunkte rechtzeitig vom Vermieter zeigen lassen. Zu entsprechenden Auskünften ist der Vermieter grundsätzlich verpflichtet.

RA Boris Barzantny